Het onderzoek, in samenwerking met The Economist Intelligence Unit, omvat 12 Europese landen. Nederland werd voor het eerst in dit Europese onderzoek betrokken. 80% van de respondenten beschouwt Nederland als een aantrekkelijk land voor vastgoedinvesteringen. Dat is echter betrekkelijk want in vergelijking met andere Europese landen staat Nederland hiermee slechts op de tiende plaats. Alleen Frankrijk en Groot-Brittannië scoren slechter. Dit houdt in dat het merendeel van de respondenten meer vertrouwen heeft in andere markten dan in hun eigen markt. Vooral Amsterdam (kantoren) en Den Haag (woningen) scoren goed. Men verwacht echter wel een daling in de transactievolumes.

Transactievolume

Hoewel de vooruitzichten op het eerste gezicht relatief gunstig ogen, is slechts 33% positief gestemd dat het Nederlandse transactievolume ten opzichte van 2011 zal aantrekken. Nederlandse respondenten sluiten zich aan bij de meerderheid van de respondenten (60%) die een daling van het investeringsvolume verwachten. Duitsland, Frankrijk en Luxemburg zijn de enige landen waarvan een meerderheid verwacht dat de transacties ten opzichte van 2011 zullen aantrekken. Tristan Dhondt, partner bij Ernst & Young Real Estate Advisory Services: ‘Hoewel men een terugval in het transactievolume voorspelt, ziet het merendeel vastgoed nog steeds als een goede inflatiebestendige belegging.’

Nederlandse vastgoedmarkt aantrekkelijk

Opvallend is verder dat een meerderheid van de respondenten (70%) de Nederlandse vastgoedmarkt als aantrekkelijk beschouwt in vergelijking met andere landen. Dhondt: ‘Het is verbazingwekkend dat er uit de antwoorden relatief veel positivisme blijkt. Eigenlijk staan de uitkomsten haaks op recente publicaties van gerenommeerde banken en makelaarskantoren die alle erg somber zijn in hun vooruitzichten voor de vastgoedmarkt. Waar deze instituten uitgaan van recessie, een terugloop in het volume van vastgoedinvesteringen transacties, stijgende leegstand, lagere huren en stijging in aanvangsrendementen, gaan onze respondenten uit van een genuanceerder beeld waar voor A-1 vastgoed nog ruimte voor prijsstijgingen wordt gezien. De aandacht gaat hierbij voornamelijk naar kantoren en woningen. De interesse voor winkelvastgoed neemt daarentegen af. Is de Nederlandse vastgoedindustrie te positief of zijn de banken en makelaarskantoren te somber gestemd? De tijd zal het leren.’ De verschillen tussen de verschillende Europese markten geven wederom aan dat er niet zo iets bestaat als een Europese vastgoedmarkt. Er blijft sprake van een veelheid aan regionale deelmarkten. Elke deelmarkt zal op haar eigen verdiensten moeten worden beoordeeld. Het zal een uitdaging zijn om die markten te identificeren waar op basis van risico rendementsverhoudingen nog aantrekkelijke resultaten zijn te behalen.

Hoge inflatie en duurzame bouwstandaarden positief voor vastgoedinvesteringen

Een mogelijke verklaring voor het relatieve optimisme is de verwachting dat een hogere inflatie meer investeerders naar de vastgoedmarkt zal drijven. Dat is de mening van 61% van de ondervraagden. Verder verwacht 55% van de ondervraagden dat grote verzekeraars zich als leningverstrekker in toenemende mate op vastgoed zullen toeleggen (anticiperend op de Solvency II richtlijn). Ten slotte verwacht 57% dat als er in Nederland een herstel komt deze zullen voortkomen uit de herstructurering van verpakte schuldfinancieringen (‘secured debt facilities’). Natuurlijk blijft de aanhoudende crisis in de Eurozone de verwachtingen wel enigszins temperen. Iets waar de meerderheid (92%) het echter wel in ruime mate over eens is, is dat nieuwe duurzame bouwnormen in de toekomst wel aanleiding zullen geven tot additionele investeringen in bestaand vastgoed.

Geen significante waardedalingen verwacht

Ondanks alle negatieve berichtgeving over waardedalingen voor commercieel vastgoed en woningen zijn de respondenten opvallend positief over de waardeontwikkelingen. De prijzen voor woningen in Nederland zullen volgens de meeste respondenten op toplocaties stijgen en op de overige locaties relatief stabiel blijven in 2012. Voor de kantorenmarkt wordt rekening gehouden met waardestijgingen voor toplocaties, terwijl de prijzen voor de winkelvastgoed  op toplocaties constant blijven. Op secundaire en perifere locaties zullen de prijzen stabiliseren of licht dalen. De belangstelling van vastgoedinvesteerders zal in 2012 vooral blijven uitgaan naar de kantorenmarkt, gevolgd door residentieel vastgoed. De interesse in winkel vastgoed zal volgens de respondenten beperkt blijven.

• Trend Indicator Real Estate Assets Investment 2012